改革開(kāi)放后，我國經(jīng)歷了世界上規模最大、速度最快的城鎮化進(jìn)程，成為世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的國家，目前，我國房屋集中老化風(fēng)險加速。
城鎮化進(jìn)入“下半場(chǎng)”
房屋老化安全隱患不容忽視
截至2022年年底，我國城鎮既有房屋中建成年份超過(guò)30年的接近20%，意味著(zhù)這些房屋將進(jìn)入設計使用年限的中后期。近年來(lái)比例還將不斷增加，預計到2040年前后，近80%的房屋將進(jìn)入這個(gè)階段。大量老房子建設標準低、缺乏必要維護，安全隱患巨大。
大量自建房為房屋老化維護增加了難度。根據第七次全國人口普查長(cháng)表數據，我國城鎮及農村家庭自建住房的比例分別達到40%和90%。這些自建房往往缺乏專(zhuān)業(yè)設計和施工監管，存在諸多安全隱患。近年來(lái)，我國自建房坍塌事故屢見(jiàn)報端?！?·29長(cháng)沙自建房坍塌”“7·16永安自建房坍塌”“8·29臨汾市聚仙飯店坍塌”等事故，都造成了人民生命財產(chǎn)嚴重損失。
超大城市房屋老化問(wèn)題更為嚴重。從區域上看，我國房屋建成年代呈現“東老西新”的態(tài)勢，東部省份，尤其是北京、上海、廣州等發(fā)展較早的大城市，房屋將面臨更快和更大規模的老化。此外，超大城市大量城中村、村級工業(yè)園，其建筑及人口密度極高，房屋違建、功能改變等情況較為普遍，房屋維護和安全管理問(wèn)題更為嚴峻。
房屋體檢養老保險等
基礎性制度亟待完善
近年來(lái)，國家愈發(fā)重視房屋養老等基礎性制度建立?！?·29長(cháng)沙樓房坍塌事故”發(fā)生后，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《全國自建房安全專(zhuān)項整治工作方案》，提出要完善房屋質(zhì)量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質(zhì)量保險等制度。
住房城鄉建設部多次明確提出要探索建立房屋安全管理長(cháng)效機制，完善房屋體檢、養老、保險等基礎性制度。2023年3月，住房城鄉建設部等15部門(mén)出臺《關(guān)于加強經(jīng)營(yíng)性自建房安全管理的通知》，推動(dòng)建立經(jīng)營(yíng)性自建房安全管理長(cháng)效機制。2023年6月28日，住房城鄉建設部黨組書(shū)記、部長(cháng)倪虹在《學(xué)習時(shí)報》上發(fā)表署名文章，提出要研究建立房屋體檢、養老、保險三項制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。2024年1月8日，住房城鄉建設部與國家發(fā)展和改革委員會(huì )等部門(mén)出臺《關(guān)于加強高校學(xué)生宿舍建設的指導意見(jiàn)》，明確對一定年限的學(xué)生宿舍建筑要進(jìn)行定期體檢。
筑牢房屋安全屏障
仍需加強制度創(chuàng )新和技術(shù)創(chuàng )新
目前，我國房屋體檢、養老、保險等制度處于探索階段，在地方操作層面仍面臨房屋體檢標準不明確、技術(shù)手段不完善、維護資金使用不靈活、財政壓力大等諸多問(wèn)題，房屋安全管理仍存在諸多挑戰。例如，在房屋體檢制度上，我國建立了以危舊房屋鑒定為主的房屋安全管理制度，但制度本身重事后處置、輕事前預警，針對一般房屋的安全預警與常態(tài)化體檢機制尚未建立。與此同時(shí)，現有房屋安全體檢多依賴(lài)人工檢測，效率和成本有待優(yōu)化。在房屋維護資金來(lái)源上，我國已建立了住宅專(zhuān)項維修資金制度，但主要覆蓋普通商品住宅，大量安全隱患高的自建房、老舊小區缺乏住宅專(zhuān)項維修資金覆蓋。與此同時(shí)，已有的住宅專(zhuān)項維修資金也存在使用門(mén)檻高、業(yè)主個(gè)人缺乏申請使用有效渠道等問(wèn)題。
對此，仍需完善房屋體檢、養老、保險等基礎性制度，強化科技手段支撐，以制度和科技創(chuàng )新為房屋安全筑起堅實(shí)屏障。
一是構建房屋定期體檢制度，借助新技術(shù)為老房子設定“健康碼”。明確自建房、商品房等各類(lèi)老房子體檢周期頻次和體檢指標體系。強化房屋體檢科技手段研發(fā)。進(jìn)一步打通房屋全生命周期管理底層數據鏈，配合“二維碼”技術(shù)手段，強化對房屋的安全監測。通過(guò)空天地一體監測手段、物聯(lián)網(wǎng)傳感器、人工智能等，構建大規模房屋自然災害安全風(fēng)險預警與單體建筑精準體檢相結合的方法體系，如應用InSAR衛星監測房屋周邊地質(zhì)不規則沉降、融合多源數據建立高準度房屋災害風(fēng)險預測模型、基于激光雷達和圖像智能識別快速檢測單體房屋立面變形等。
二是完善房屋養老金、房屋保險制度，打通多渠道為老房子建立養老金?？商剿鲗⒎课蒺B老金納入土地出讓成本以及整合其他涉房收入建立公共賬戶(hù)，也可探索進(jìn)一步優(yōu)化住宅專(zhuān)項維修資金制度以及住房公積金制度，為老舊房屋維護注入源頭活水。例如，可參考美國、德國等國家，將住宅專(zhuān)項維修資金從一次性“大額繳清”變?yōu)閯?dòng)態(tài)式“小額長(cháng)繳”機制；引導經(jīng)營(yíng)性自建房以村集體為單位繳納住宅專(zhuān)項維修資金，擴大住宅專(zhuān)項維修資金繳納覆蓋面。加快引入房屋保險機制，打通利用住宅專(zhuān)項維修資金、住房公積金的增值收益為房屋關(guān)鍵部件投保的政策路徑，讓居民在自愿基礎上為房屋安全加把鎖，同時(shí)有效減輕政府財政壓力。
三是完善“人、房、地、錢(qián)”聯(lián)動(dòng)機制，融入全鏈條為老房子織密“政策網(wǎng)”。關(guān)注房屋全生命周期的政策創(chuàng )新，推動(dòng)房屋體檢、養老、保險制度與城市更新、房屋信貸等各類(lèi)政策的協(xié)調配合，形成政策合力?？煽紤]在超大城市局部地區探索老舊房屋強制體檢、分級認證等制度試點(diǎn)，將房屋體檢認證結果與貸款利率、租售稅費等結合，引導房屋產(chǎn)權主體積極開(kāi)展房屋體檢，加快推動(dòng)房屋體檢制度建立；完善科技金融激勵機制，鼓勵各類(lèi)市場(chǎng)主體參與老房子功能活化、更新維護運營(yíng)等關(guān)鍵技術(shù)及裝備研發(fā)等，通過(guò)老舊建筑的全周期制度保障，提高老房子的安全性，有效降低老舊房屋安全隱患。
作者單位為住房城鄉建設部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心